매수자가 부동산 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였으나, 개인 사정에 의해 계약 해제를 하게 된 경우, 일반적으로 매도인에게 지급된 계약금은 반환받지 못합니다. 다만 예외적으로 반환받은 사례가 있었는데, 이에 대하여 살펴보겠습니다.

소위 ‘빌라왕’의 사망으로 인해 번진, ‘전세사기’가 최근까지 이슈가 되었고, 그 중에는 공인중개사가 임대인과 공모하여 ‘전세사기’를 저지른 경우도 있었습니다. 그러나 이는 극히 일부에 해당하며, 대다수의 공인중개사들은 성실히 자신의 업무를 다하고 있습니다.

최근, 부동산 직접중계 플랫폼 등, 다양한 부동산 중개방법이 생겨나고 있으나, 우리나라의 특성 상, 개인간의 부동산거래는 쉽지 않은 실정이며, 대부분은 공인중개사를 통해 매매, 임대차계약 등을 하고 있습니다. 그러나, 거주목적이나 투자목적으로 단순히 공인중개사만을 믿고 부동산매매계약을 체결하여서는 안됩니다. 자신이 어느정도의 부동산계약에 대한 지식은 반드시 있어야 할 것입니다.

그러한 입장에서 최근 공인중개사를 통해 정상적으로 매매계약을 체결하였으나, 매수인의 자금사정으로 인해 기간 내에 중도금을 지급하지 못할 사정에 처하게 되었고, 이에 매수인은 매도인과 일정한 조건하에 합의하여 계약 해제하고 공인중개사를 통해 관할구청에 ‘부동산거래계약 해제 등 신고서'까지 제출된 사안이 있었습니다. 그런데 위 조건이 성취되었음에도 매도인이 계약금을 반환하지 않아 매수인은 계약금반환청구 소송을 제기하게 되었습니다. 법원은 매수인의 손들 들어주었는데, 자세한 내용 알아보겠습니다.

매수인이 자신의 사정으로 인해 더 이상의 계약이행을 할 수 없게 되자, 매수인이 새로운 매수인을 직접 구해 대체한다는 조건으로 매도인과 매수인은 합의하였습니다. 매수인이 새로운 매수자를 구하는 중, 기존 매매계약에 따른 부동산거래계약 신고가 새로운 매수인을 구하는데 장애가 된다고 판단하고, 이에 이 사건 매매계약을 중개한 공인중개사를 통해 관할구청에 '부동산거래계약 해제신고서'를 제출하였습니다.

이후, 매수인이 주선한 새로운 매수인과 매도인이 매매계약을 체결하게 됩니다. 이에 매수인은 지급된 계약금을 반환해줄 것을 요청하게 되고, 매도인이 이를 거절하여 법적 분쟁으로 비화된 사안입니다.

법원은, 매도인의 매매계약상 의무는 이행불능이 되었고(매수인이 주선한 새로운 매수인과 계약을 체결한 이상 기존 매수인에게 목적 부동산의 소유권을 이전하는 것은 불능이 되었다는 의미입니다.), 매도인의 이행불능을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다는 취지가 포함된 이 사건 소장이 매도인에게 송달됨으로써 매매계약은 해지되었으며, 따라서, 매도인은 매수인에게 ’원상회복‘으로 계약금을 지급하라고 판결하였습니다.

매도인은 매수인의 '부동산거래계약 해제신고서' 제출은 매수인의 일방적인 이행거절의 의사표시라고 하며 항변하였으나, 법원은 매도인과 매수인의 합의 등 사정에 비추어 받아 들일수 없다고 하며 매도인의 항변을 배척하였습니다.